４０代はじめての不動産投資 ～もっと若い時に始めればよかったかもしれない～
不動産投資とは・・・
はじめに
私は４０代前半に不動産投資を始めたいと思いつきました。そして、私が不動産投資の経験を通して感じたメリットは非常に大きなものであり、その点を分かってもらいたく、価値があるものだと強く感じたため、このブログに投稿します。
ここでは、不動産投資について情報収集した内容や考えた内容、そして最終的に不動産投資に対して判断した結果について執筆します。私が最終的に不動産投資を始めたか、辞めたのか、始めたなら何を始めたのか、どう判断したかは少し後にお話ししますね。
不動産投資についてはじめに少し概要だけ説明します。不動産投資について皆様はどういう認識がありますか？
例えば、
「広い土地を持っていないとできない」
「多額の自己資金がないとできない」
「毎月負担の大きいローンを組まないといけない」
などあるのではないでしょうか？そして、こう思ってしまうのはないでしょうか？
「自分には土地もないし、資金もないので諦めるしかない」と・・・
今回、私が経験した中から個人的な見解をお伝えすると「そんなことはない！」というのが結論です。ただ、必ずしも誰でもできるわけではない点はあります。例えば、年収の条件や会社員の場合は勤続年数などあります。そこは投資から得られる金額、つまりリターンに応じて投資に必要な金額も変わるので、年収や勤続年数だけで諦めるのは早いので、まずはこの投稿を読んで自分に合った投資方法を考えてみるのが良いと思います。
不動産投資の特徴・ポイント
不動産投資に関してもう少し概要の説明を続けます。不動産投資の特徴・ポイントに関してお話ししたいと思います。
１つ目の特徴は「不動産投資はローリスク・ローリターン」の投資方法です。基本的な投資の考え方として、リスクの高低に応じてリターンの高低も決まるのが一般的です。他の主要な投資方法と比べると、「投資信託はローリスク・ローリターン」「株式投資はミドルリスク・ミドルリターン」「FXはハイリスク・ハイリターン」、その考えの中で「不動産投資はローリスク・ローリターン」に位置付けられます。なので、儲けも少ないが損する確率も低いということです。
２つ目の特徴は「長い時間が必要、長期間の付き合いの中でリターンが得られる」投資方法です。リターンを獲得するには長期間の時間が必要になります、具体的には１０，２０、３０年という単位です。ローリスク・ローリターンの投資信託も定期的に定額投資することで長期的に見えるとリターンを獲得できることに似ています。株式投資は週、月、四半期、年程度で結果が、FXは分、時間、日、週程度で結果が見える形の結果としてリターンが獲得できます（もしくはリスクの損失の可能性もあります）。ローリスク・ローリターンの投資方法の特徴かもしれません。不動産投資には長期間の数十年という時間が必要な点が特徴としてあります。この特徴からお伝えしたいことは、早いうちに始めることのメリットがあるという点です。
２つの特徴をお話ししましたが、まとめると「不動産投資はローリスク・ローリターンで長期間の時間を要する」投資方法となります。
概要はこの辺で終わりにしたいと思いますが、最後に。
将来年金を貰えるか、年金が貰えたとしても年金だけで生活できるか、また将来に向けた資産形成をしてみたいけどどうしたらいいか分からない、など不安や何か将来に向けて始めてみたいという考えがある方が多いと思っています。その考えの背中を押せるような、皆様の考えの一助になればと、強く思っています。どうぞ、最後までお付き合いください。
不動産投資をはじめたきっかけ
私の紹介・経歴
私は４０代前半の普通のサラリーマンです。
次に私の経歴に関して主要なポイントを記載します。
- ４０代前半（昭和５０年代生まれ）
- サラリーマン（会社員）、新卒から同じ会社に勤めて勤続年数１９年
- 年収７００万円
- 預貯金３００万円、有価証券２００万円
- 持ち家なし、賃貸アパート暮らし
- 借入金なし
- 相続財産はなし、土地所有なし
そんなに大きな貯金や資産を持っているわけではなく、普通のサラリーマンです。
私の投資経験
株式投資は約１０年、今までの成績はトントンで儲けも損もない状況です。株主優待をもらって少し楽しんでいる程度です。FXは５年、たまに気が向いたときにやる程度で、経験期間として半年程度です。今までの成績はトントンで儲けも損もない状況です。
投資経験としては１０年になるので、期間としては少し長いほうに入るとは思いますが、素人の域は出ていないのが現状です。
そんなに投資経験豊富で得意なわけではなく、普通のサラリーマンです。
不動産投資をはじめたきっかけ
両親が実家の隣の敷地が空いて購入して敷地が増えたのと、実家の老朽化に伴う建て替えを考え始めたことが発端でした。まず思いついたのはアパート経営と駐車場経営です。なので、実家の土地を使った不動産投資ができないかを考えました。そして、「不動産投資」や「アパート経営」でネット検索すると、そもそも所有・使用できる土地がないとできないと思っていた不動産投資ができる、少ない投資金額でできる不動産投資があることを知りました。
自分が想定した以外の方法での不動産投資があることを知り、土地や自己資金が少なくてもできる不動産投資全般について情報収集して、不動産投資を本格的に始めることになりました。
世間で不動産投資というキーワードがあることは知っていましたが、先ほども書きました通りで土地や自己資金があることという先入観を持っていました。ただ、それもありますが、それだけではなく世間で不動産投資が過熱する背景ややり方を知り、「正直、これはやらない手はない！」と情報収集や数回のセミナー参加で感じました。この後から、私が情報収集・経験した不動産投資について説明していきます。
私がはじめた不動産投資の紹介
不動産投資の種類
まずはどういう不動産投資があるか、不動産投資の種類を説明します。ここでお話しする以外の不動産投資もあるかもしれませんが、私が情報収集したものや経験したものになるので、その点はご了承ください。
また、ここでお話しするものは土地所有していないとできないものや自己資金がないとできないものもあります。各不動産投資の説明の中で、私が実際に話を進めて、次章以降で不動産投資の詳細を説明するものについてはその旨を記載しています。
- １．賃貸マンション（１棟）
賃貸マンションを１棟単位で経営する不動産投資です。この投資は多額の自己資金を必要とします。自己資金をここまで持っていないので、この投資は私はしていません。 - ２．賃貸アパート（１棟）
賃貸アパート１棟単位で経営する不動産投資です。私が紹介された物件では、投資額が約１億円ほどです。１億円の借金をしますが、賃貸収入を借金返済に充てることになるため、月額の借金返済はそれほど大きくならない投資になります。 - ３．賃貸区分マンション（１部屋）
賃貸マンションの１部屋を経営する不動産投資です。私が紹介された物件は約３千万円の少額のものです。賃貸アパート（１棟）と同様で、３千万円の借金をしますが、賃貸収入を借金返済に充てることになるため、月額の借金返済はそれほど大きくならない投資になります。 - ４．賃貸併用住宅、賃貸戸建住宅
賃貸併用住宅は、自宅と賃貸物件を一緒の家屋に建てて、賃貸物件を経営する不動産投資です。賃貸戸建住宅は、一軒家を建てて、そのまま賃貸物件として経営する不動産投資です。この投資は、土地が必要になるため、ある程度の自己資金が必要になります。ただ、賃貸収入を借金返済に充てることになるため、月額の借金返済をある程度に抑えることができる投資になります。 - ５．その他（駐車場経営、店舗経営、自動販売機経営）
住宅以外の用途での土地活用になります。この投資は、土地が必要になるため、ある程度の自己資金が必要になります。もしくは、土地を所有している方が選びやすい投資方法と考えています。 - ６．売却
土地活用は断念して、土地を売る方法になります。最終手段かもしれませんが、土地や家屋に対する固定資産税を払い続けるより無駄よりはメリットがある可能性があります。
私が候補にした不動産投資
私が不動産投資会社のセミナーに参加して、実際に面談した不動産投資は２つになります。
- 賃貸アパート（１棟）経営
- 賃貸区分マンション（１部屋）経営
この２つの投資は非常によく似ていると考えています。違いは部屋数と投資金額の規模が主な大きな違いと思います。この２つの投資方法は下記のようなものになります。
- 主要な都市圏の駅近く（最大でも１０分程度）の物件になります。
その理由は、駅近くだと、土地や物件価格の下落のリスクが低いため。
※首都圏とは、東京、大阪、愛知、仙台、福岡など - 物件の購入費用は借入金をして月額返済で支払っていく必要があるが、一部もしくは大部分を賃貸収入で返済することになります。つまり、賃貸収入を返済に充てられることで、最終的には少ない自己資金で大きな財産を所有することができます。
- 借入金は、団体信用生命保険を含むため、死亡保険として利用できます。
団体信用生命保険とは、簡単に言うとですが、債務者が死亡もしくは所定の高度障害といった不測の事態に代わりに支払いをしてくれる保険です。 - 借入金は最大３５年ローンになりますが、完済後は不労所得として賃貸収入をもらえることができます（実際の収入は、管理費や積み立て費など除いた額なので注意）。アパート・マンションの寿命は５０年間らしく３５年ローン完済とした場合、１５年間の不労所得を得ることができるんです。
- 通常契約とサブリース契約がある。
簡単ですが、下記のような契約の違いがあります。
通常契約は、家賃収入はまるまる入りますが、賃貸が空きとなった場合の補償がされない契約です。
サブリース契約は、賃貸収入の一部をサブリース料金として支払うことで、賃貸が空きになっても、決まった金額が収入となる契約です。
最後に、私がはじめた不動産投資は・・・
私は「賃貸区分マンション（１部屋）経営」を最終的に決断してはじめました。
賃貸アパート（１棟）経営も悩みましたが、最終的には諦めました。諦めたというよりは、サブリース契約ができずに、万が一失敗した場合のリスクが大きすぎて、決断することができませんでした。１億円の借入金の決断は、普通のサラリーマンの私にはできませんでした。
賃貸区分マンション（１部屋）経営にした決め手は、サブリース契約ができることでリスクはあまりないと感じたこと、月額の返済分が１万円とお手頃に感じられたこと、が決め手となります。私の購入した物件の場合、簡単にイメージがつくように簡単に書くと下記のような感じです。
借入金 ３千万円、月額の支払い額は約１０万円
賃貸収集 約９万円（管理費やサブリース手数料を除いた金額）
また、はじめて１年目なので、今後の将来何が起こるかは分かっていません。それは今後また機会があれば、ここに記載したいと思います。お楽しみにしてください。
やはり不動産投資に触れて思ったことは、もう少し早く始められたら良かったかもしれない、と思ってしまいます。現在は４０歳で始めた場合、ローン３５年完済で、賃貸収入が遅くとも７５歳になってしまいます。借入金を前倒し返済して早くもらうこともできますが、そうすると賃貸収入で返済する分が減るために少し損をしてしまうと考えています。なので、あと１０歳早ければ、嬉しかったと思ってしまいます・・・
